Condiciones de mercado,
¿o más bien de no mercado?
Arturo Facchin Olavarría
Domingo, enero 20, 2019
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Fuente: httpscdn.pixabay.comphoto201811111046opposites-3808487__340.jpg
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Históricamente, existe una tendencia cíclica de los mercados inmobiliarios venezolanos. Por lo general, duraban entre siete y diez años aproximadamente, medidos entre los años consecutivos en los que ocurren los mejores desempeños.
Un ciclo se caracterizaba por tres a cuatro años de expansión, seguidos de dos a tres años de desaceleración, más dos a tres años de estancamiento.
Para finales de la segunda década del siglo XXI, esa tendencia cambió significativamente, alargando el ciclo a más del doble.
De allí la importancia de realizar los análisis del mercado inmobiliario de manera continua y permanente, abarcando períodos superiores a veinte años. Así podremos determinar: si los inmuebles están valorizándose o están en un proceso de revalorización, o más bien estamos en uno de desvalorización.
Todo ciclo económico se divide en dos grandes sub ciclos —contracción y expansión—. En cuanto a su dinamismo o grado de actividad se puede clasificar en: activo, estable o pasivo.
Otro aspecto de interés para diagnosticar y comprender el mercado inmobiliario es: su condición.
La condición de mercado es el reflejo de la opacidad o transparencia de la información. Dependerá del grado de disponibilidad y confiabilidad de los datos comparables[1] de oferta y demanda inmobiliaria al momento de la evaluación (enfoque de mercado).
El comportamiento del mercado inmobiliario también podrá clasificarse en cuanto a su condición como: de mercado o no mercado. Esto dependerá de si se puede determinar un valor de mercado a través de la aplicación del respectivo enfoque de mercado, comparando con datos similares de oferta y demanda (condición de mercado).
En su defecto, habrá que asignarle un valor equivalente, mediante otro enfoque (costo, renta, otros) o criterio debidamente sustentado. En estos casos, será siempre sano dejar claro que el valor de mercado no fue posible determinarlo por el respectivo enfoque de mercado, y exponer las razones (condición de no mercado).
Es conocido que, en la Venezuela de los años finales de la segunda década del siglo XXI, el valor probable de negociación de un inmueble aplicando el enfoque de mercado ha sido difícil de determinar.
Los datos de registro (demanda) son restringidos, escasos y rezagados.
Los datos de oferta en los portales inmobiliarios reflejan dispersiones significativas en los precios y en cuanto a su cantidad dependiendo de la tipología del inmueble: o es muy escasa o es abrumadora y confusa.
Los datos de registro (demanda) son restringidos, escasos y rezagados.
Los datos de oferta en los portales inmobiliarios reflejan dispersiones significativas en los precios y en cuanto a su cantidad dependiendo de la tipología del inmueble: o es muy escasa o es abrumadora y confusa.
El mercado ha estado restringido y muy opaco, en ciclo eminentemente pasivo, en fases de contracción, recesión alta o depresión extrema, en condiciones de no mercado y escenarios complejos.
En no pocos casos, ha sido el valor físico[2] la cuantía que representa al valor razonable. En estas circunstancias, el valor de reposición depreciado del inmueble es significativamente superior al valor físico. Por lo que, el inmueble tiene muy pocas probabilidades de intercambio comercial, al valor de reposición depreciado.
La desconfianza se apoderó de los mercados y la incertidumbre pasó a ser una amenaza palpable. Los precios de negociación son precios de liquidación.
La desconfianza se apoderó de los mercados y la incertidumbre pasó a ser una amenaza palpable. Los precios de negociación son precios de liquidación.
La conclusión: el mercado de inmuebles en Venezuela esta en condiciones de no mercado.
No implica que no se realicen transacciones. Lo cierto es que, aunque el mercado tiene poca concurrencia, la mayoría de esas transacciones, no están reflejando las premisas sobre las que se fundamenta el concepto de valor de mercado[3].
Habrá que esperar que se invierta el ciclo y el valor resiliente de los inmuebles se active. No se sabe cuándo, pero pasará.
No implica que no se realicen transacciones. Lo cierto es que, aunque el mercado tiene poca concurrencia, la mayoría de esas transacciones, no están reflejando las premisas sobre las que se fundamenta el concepto de valor de mercado[3].
Habrá que esperar que se invierta el ciclo y el valor resiliente de los inmuebles se active. No se sabe cuándo, pero pasará.
[1] Comparables. También llamados referenciales, son datos adecuadamente validados y depurados de inmuebles similares en sus características extrínsecas e intrínsecas, extraídos de la investigación de información tanto de oferta como de demanda inmobiliaria.
[2] Valor físico (VF). Valor obtenido mediante la aplicación del enfoque de costo ampliado o análisis por cuatro componentes: valor del terreno; más el costo de reposición; menos la depreciación física ajustada respectiva; más la ventaja de la cosa hecha o costo comercial; menos la desventaja del nivel de incertidumbre o costo de la desconfianza. Fuente: Libro “Tasación de inmuebles urbanos en escenarios complejo”
[3] Valor de mercado (VM). La Unión Panamericana de Asociaciones de Valuación (UPAV) adopta la definición de las normas internacionales de valuación (IVS-1): «Valor de mercado es la cuantía estimada por la que un bien podría intercambiarse en la fecha de la valuación, entre un comprador dispuesto a comprar y un vendedor dispuesto a vender, en una transacción libre tras una comercialización adecuada, en la que las partes han actuado con la información suficiente, de manera prudente y sin coacción».
[3] Valor de mercado (VM). La Unión Panamericana de Asociaciones de Valuación (UPAV) adopta la definición de las normas internacionales de valuación (IVS-1): «Valor de mercado es la cuantía estimada por la que un bien podría intercambiarse en la fecha de la valuación, entre un comprador dispuesto a comprar y un vendedor dispuesto a vender, en una transacción libre tras una comercialización adecuada, en la que las partes han actuado con la información suficiente, de manera prudente y sin coacción».
