Fenómeno de cizallamiento de precios.
Un signo de enfermedad
Arturo Facchin Olavarría
Domingo, enero 6, 2019
Obra: El niño enfermo. Paris 1886. Óleo sobre tela. Colección de la Galería de Arte Nacional, Caracas – Venezuela. Autor: Arturo Michelena (1863-1898).
En principio, el diccionario de la lengua española advierte que la palabra “cizallamiento” no está incluida en el mismo.
Habiendo hecho la aclaratoria de rigor, también es oportuno agregar que, la palabra cizalladura[1] si lo está y para efectos de la intencionalidad del concepto que se pretende explicar es perfectamente equiparable.
Un “fenómeno de cizallamiento” o de cizalladura, podría definirse como el abrupto distanciamiento de los precios inmobiliarios en moneda local y su equivalente en moneda dura. Aunque los precios en moneda local crecen exponencialmente o inclusive a mayor intensidad, los inmuebles urbanos más comunes pierden, entre un tercio y hasta tres cuartos de su valor real en corto plazo.
Generalmente aparecen durante períodos de gran incertidumbre caracterizado por la escasa, opaca y confusa información y la desconfianza general en el sistema imperante.
A estos períodos se les conoce como velo negro de mercado, rememorando una situación similar de gran tensión que significaba el reingreso de las capsulas espaciales a la atmósfera terrestre, provenientes de las misiones lunares en los años 60 y 70. En esos angustiosos 3 o 4 minutos, se perdía todo contacto con los astronautas y se desconocía su suerte.
Con respecto a los mercados, de prolongarse la situación, conllevaría a escenarios de mayor incertidumbre y desconfianza, que podrían conducir, si no se aplican los correctivos adecuados, a niveles de depresión extrema y potencial ruina económica.
Pareciera fatalista y exagerada tal afirmación, pero lamentablemente, si ocurren estos casos. El caso de Venezuela es un ejemplo evidente y recurrente de este tipo de “fenómeno de cizallamiento” y sin duda, sumergida en el velo negro de mercado[2]desde el año 2012.
En lo que va de este siglo, ha presentado tres fenómenos de cizallamiento: el primero a principios del milenio, entre los años 2001-2004, que podría calificarse de moderado, con caídas en los precios en moneda dura del 25% y 21%, consecutivamente. Fue de reacción tardía (dos años) y con recuperación breve (un año).
El siguiente se evidenció con más fuerza, para comienzos de la segunda década, entre los años 2012-2016, de magnitud muy fuerte, con una caída del 61% de los precios en moneda dura. La reacción fue rápida (un año), pero de recuperación más lenta que el anterior y tomó tres años.
El tercer fenómeno de cizallamiento no tardó y se inicia en el propio 2016 y el mercado de inmuebles venezolano se mantiene dentro de él para finales del 2018. Ningún indicativo de posibilidades de invertir la tendencia para el 2019. La caída de los precios ya supera el 50% y acumula un desplome del 74%, con respecto al 2012.
Es poco probable que los precios sigan descendiendo con esa intensidad, porque ya están en niveles de frontera aproximándose a solo un cuarto de los costos de reposición de los mismos. Ya no hay ánimos de vender. Con lo obtenido de la venta, no se puede hacer nada. Es grotesca y desesperada la situación. Se han concretado ventas de viviendas modestas, en cuantías equivalentes a una computadora personal (PC).
Lo que ocurre en Venezuela va más allá de toda lógica económica. Es muy difícil de comprender y procesar para el resto de los países de la región y del mundo con economías medianamente estables. Venezuela está enferma como nación.
Los fenómenos de cizallamiento han sido un signo claro para medir la magnitud de la dolencia. Venezuela necesita solidaridad, pero esta debe ser eficaz.
[1] Cizalladura es una deformación o corte producido en un sólido por la acción de fuerzas opuestas, iguales y paralelas (según Diccionario de la lengua española. http://dle.rae.es/?id=9O3j5f5)
[2] Velo negro de mercado. Período de gran incertidumbre caracterizado por la escasa, opaca y confusa información, acompañada de anormalidades en el mercado de inmuebles en cuanto a su comportamiento, desempeño y estructura. Junto con fenómeno de cizallamiento son términos introducidos y utilizados por el autor desde el año 2013, en trabajo de investigación y ponencia “Precios inmobiliarios en tiempos de devaluación”, presentada en el XIV Congreso Venezolano de Valuación y Catastro / SOITAVE / Margarita oct 2013.
18 comentarios en “Fenómeno de cizallamiento de precios. Un signo de enfermedad”
Muy interesante
Arturo siempre tan brillante en tús análisis.
Muy de acuerdo contigo en la situación Inmobiliaria a futuro.
Un cordial saludo.
Zaida Mendoza V.
Excelente análisis. Gracias por compartirlo.
Una realidad dura que golpea a los propietarios y a quienes amamos este ramo inmobiliario.
La solidaridad ciertamente es necesaria y comenzará desde nosotros los asesores profesionales que hablemos de los precios de mercado y los precios por tasación influyendo en el entendimiento de su diferencia y creando conciencia de la inversión que hacen los compradores. Parte importante que influirá será cerrar negocios con agentes certificados que enaltezcan el ramo y que no desvirtúen nuestro trabajo como la cantidad de vendedores de inmuebles que existen hoy día, que venden por vender y tumban y tumban precio convenciendo a los propietarios que solo así venderán y lo que logran es hacer un daño terrible a las zonas donde se ubican.
Mariexis Villegas.
Excelente y oportuno artículo Arturo, gracias.
Evidentemente no hay tendencia de recuperación de precios a corto o mediano precio en el Sector Inmobiliario y es el mercado el que lo define, estamos viviendo la circunstancia en que los propietarios rematan los inmuebles en afán de solventar la situación económica que les aqueja o para salir del país. Estos inmuebles se venden de inmediato y nuestra labor es no tomar casos específicos como referencia un poco para preservar el precio mercado de la zona.
En Venezuela definitivamente certificarse como Corredor Inmobiliario debe ser un requerimiento obligatorio para ejercer, así como lo es en otros países.
La iniciativa de crear este espacio es maravillosa, cada entrada al blog se convierte en un contacto directo con su persona desde una perspectiva menos protocolizada para quienes conocemos su nombre por la trayectoria que tiene en Venezuela, actualmente me encuentro realizando mi trabajo especial de grado en la facultad de ingeniería de la Universidad de Carabobo, el cual tiene mucha relación con su linea de investigación, por lo que esta plataforma se convierte en un recurso importante para personas que como yo nos encontramos en formación, de igual manera quisiera realizar una petición muy especial, la cual es que comparta a través de esta plataforma sus investigaciones, es muy atrevido de mi parte tal petición, porque su conocimiento y tiempo tiene mucho valor, pero cualquier ayuda que pueda recibir de su parte seria invaluable para mi y mi formación profesional.
Gracias Silvia. Saludos cordiales.
Zaida gusto en saludarte. Gracias por tu gentil comentario.
Gracias Adriana. Estaré escribiendo en el 2019 sobre el tema "Mercado Inmobiliario y Tasación" cada primer y tercer domingo de mes. El próximo está pautado para el dom 20/ene/2019. Saludos cordiales.
Mariexis gracias por compartir tu reflexión. Venezuela y sus escenarios complejos ameritan de la reflexión permanente sobre el tema de valores y precios. Más aún, en un mercado tan interesante, imperfecto y limitado como el inmobiliario. El profesional tasador es y será siempre un aliado del profesional inmobiliario (corredor, agente, promotor, etc). En circunstancias de tan alta incertidumbre jurídica y económica, son los tasadores(as), los que mejor se aproximan al valor de los inmuebles en condiciones de mercado y sobre todo cuando las condiciones son de No mercado. Saludos.
Muy gentil por el comentario tan interesante. Mas no sé quien lo emite.
Ciertamente, la Cámara Inmobiliaria de Venezuela y sus cámaras regionales, en especial la de Carabobo, han hecho esfuerzos muy importantes en la formación profesional de sus afiliados, a través del excelente programa FIPI. La certificación inmobiliaria es un punto de honor para estas valiosas instituciones. Saludos cordiales.
Muchas gracias Arturo por tan interesante artículo, te mandamos un gran abrazo de tu casa, la Cámara Inmobiliaria de Carabobo, bendiciones! Pino Grisafi / Presidente
Aprecio mucho su comentario, aunque olvido identificarse. Envíe por esta vía su contacto y correo electrónico. saludos cordiales.
Estimado Presidente. Con gran alegría recibo vuestros saludos y bendiciones. Amén.
En esta era digital, en la que hemos tenido la fortuna de también transitar, debo ser agradecido porque hace que estemos lejos pero no ausentes, y en algunos casos, más presentes.
Pino, envío un fuerte abrazo para ti y te pido: extiéndelo a los miembros de junta, equipo humano y afiliados de nuestra querida CAMINCAR. Paz y bien en este 2019.
Con todo gusto Arturo serán enviados tus saludos y bendiciones, siempre recordado y admirado por tu trabajo y dedicación, abrazos!
Excelente artículo, Arturo.
Explicas y describes muy bien esta absurda situación que atravesamos los venezolanos, en la que el producto del trabajo de toda una vida, ha perdido prácticamente todo su valor.
¡Permita Dios que podamos pronto recuperar la cordura y la decencia como bases de la conducción de los destinos de nuestro amado país, y con ello el bienestar de todos los venezolanos!
Un abrazo.
Carlota Ojeda
Profesora Carlota. Mi gratitud por su comentario y me uno a su oración por Venezuela. Fuerte abrazo.
Lo cierto es que después del desastre heredado recibiremos un país para hacer la pregunta que me asalta. Estamos preparados para esa reconstruccio? Porque lo de antes ya no sera l.p. mismo .