¿Por qué debo mantener mi inmueble en óptimas condiciones? Muchas veces escuchamos expresiones como “la casa se nos va a caer encima” o “esa oficina se está cayendo”. Generalmente son exageraciones propias del carácter jocoso del venezolano pero que describen la realidad del deterioro físico de un inmueble. Más aún en el marco de economías en recesión.
Al deterioro que nos estamos refiriendo no es precisamente como consecuencia de causas mayores como accidentes geológicos, condiciones climáticas extremas, defectos constructivos, u otros, sino aquel que se origina por el uso cotidiano, el mal uso y porque sencillamente no cuidamos nuestros inmuebles y no establecemos criterios de mantenimientos periódicos y adecuados.
Sin duda alguna la razón principal de conservar en perfecto estado un inmueble obedece a la necesidad de vivir o trabajar en un entorno que nos proporcione la mayor satisfacción posible. Pero por muchas razones, se descuida este importante aspecto, que no solo deteriora la calidad de vida de las personas, sino que a la hora de vender o alquilar se encuentra con la amarga noticia que le ofrecen un precio muy por debajo de su valor.
A este fenómeno desde el punto de vista valuatorio, se le conoce como depreciación física del inmueble y que tiene dos componentes principales:
a) La edad propia del inmueble ya sea real o aparente.
b) El estado de conservación de este. Cuando un perito tasador aplica el enfoque del costo para determinar el valor de una construcción debe estimar lo que costaría a precios actuales reponer la edificación a su estado original o equivalente (costo de reposición) y a ese costo descontarle la depreciación física acumulada de la construcción.
Conservación y Valor: Entendiendo la Depreciación del Inmueble
La evidencia empírica nos confirma que mientras peor sean sus condiciones de mantenimiento del activo, mayor será su depreciación y en consecuencia menor será su valor. Es importante tener en consideración los criterios de conservación de Heidecke que establecen que: Las reparaciones realizadas al inmueble solo aumentan su durabilidad; si el inmueble es mantenido regular y adecuadamente su depreciación es menor y regular; si el inmueble no es mantenido regular y adecuadamente su depreciación se incrementa mucho más y en menor tiempo.
¿Por qué debo mantener mi inmueble en óptimas condiciones?
Podemos darnos una idea de la incidencia del mantenimiento en la desvalorización de los inmuebles a través del siguiente caso: una casa con apenas 6 años de haberse construido lo que significa que ha consumido aproximadamente un 10% de su vida útil, tendrá una depreciación por edad del orden del 5%. Si está en excelentes condiciones de mantenimiento, la depreciación física total se mantendrá en el 5%. Si por el contrario la casa presenta deterioro significativo (filtraciones, tuberías de aguas blancas rotas, cerámicas levantadas, frisos y pintura deteriorada, etc.) la depreciación física total podría ascender al 20% o más, lo que significa que solo por no haber mantenido adecuadamente su inmueble en esos seis años, usted hizo que se desvalorizara en un 15% adicional.
Recuerde qué debemos mantener nuestro inmueble en óptimas condiciones ya que una vez adquirido, el inmueble pasa a ser parte de nosotros mismos, por lo que en su presupuesto anual no olvide incluir un apartado para el mantenimiento, conservación, adecuación y repotenciación de este. Es bueno resaltar que este apartado es distinto de lo que se paga por las cuotas de condominio, que es otra cosa.
Como guía referencial, para el mantenimiento y conservación anual de su inmueble destine:
- 3 % del valor de su inmueble, si este está entre 20.000 USD y 51.000 USD. Reserve 600 USD como apartado mínimo para fondo de mantenimiento anual, equivalente a 50 USD al mes.
- 2 % del valor de su inmueble, si este está entre 51.000 USD y 100.000 USD. Reserve! 1.020 USD como apartado minimo para fondo de mantenimiento anual, equivalente a 85 USD al mes.
- 1,5 % del valor de su inmueble, si este vale más de 100.000 USD. Reserve 1.500 USD como apartado mínimo para fondo de mantenimiento anual, equivalente a 125 USD al mes.
En conclusión, invertir en el mantenimiento continuo y adecuado de sus inmuebles, ya sea su hogar, su oficina o su lugar de trabajo es una de las mejores maneras de conservar y potencializar el valor de sus activos inmobiliarios. Además de disfrutar de unos espacios sanos, acogedores y agradables para vivir o trabajar.
Saludos cordiales y hasta pronto
Ing. Arturo Facchin Olavarría
aefacchin@gmail.com
Valencia 11 de enero del 2023
