Tasación en tiempos nublados
y escasa visibilidad
Arturo Facchin Olavarría
Domingo, marzo 17, 2019
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Fuente: httpscdn.pixabay.comphoto201505151434way-768567__340.jpg
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La incertidumbre ha caracterizado la segunda década del siglo XXI en Venezuela.
Durante este período, o en gran parte (2012-2019), no ha existido mercado normal de inmuebles. El velo negro de mercado[1] ha opacado su comportamiento, desempeño y estructura. La contracción del sector es evidente y prolongada.
Han sido muy pocas las unidades inmobiliarias nuevas ofertadas. Las reventas de cualquier tipo de inmueble eran ofrecidas, en un principio a precios muy altos, inaccesibles a la gran mayoría de los ciudadanos.
Sin embargo, algunos han terminado por venderse a precios muy bajos. La mayoría de los precios transados son de liquidación, inferiores al costo de reposición del inmueble.
Este comportamiento refleja que, la incertidumbre extrema y sostenida termina por derrumbar la confianza y lleva a la economía a niveles de depresión y potencial ruina.
Los inmuebles urbanos más comunes han llegado a perder entre un tercio y hasta tres cuartos de su valor.
Otro signo de alarma, ha sido el abrupto distanciamiento de los precios inmobiliarios en moneda local y su equivalente en moneda dura. Es lo que he denominado fenómeno de cizallamiento.
Llegar entonces, a establecer el valor de mercado de una probable transacción inmobiliaria en escenarios de alta incertidumbre y distorsión económica y jurídica, resulta complicado y en muchos casos poco confiable.
Muchos autores reflexionan, acerca de la idoneidad de la aplicación del enfoque de mercado, cuando se presentan grandes dispersiones en los resultados.
Una significativa dispersión puede ser una alerta de que los referenciales (comparables) no han sido seleccionados u homogeneizados adecuadamente. Pero también pudiera ser, como refiere el ingeniero chileno experto en mercado inmobiliario y tasaciones, Teodosio Cayo Araya: «una medida de la incertidumbre que existe sobre el valor final, que se deberá indicar en el informe de tasación…De todas maneras, es aconsejable contrastarlo con los valores obtenidos mediante otros enfoques de tasación».
En estas circunstancias, se necesita investigar más, trabajar más. Requiere de la comprensión del ciclo y fase del mercado. De la adecuada selección de los criterios y métodos para la obtención y procesamiento de data inmobiliaria. Amerita la discusión y el análisis permanente de estos temas.
Sin duda, el caso venezolano debe ser motivo de investigación obligatoria en el continente, y servir de alerta para los países de la región y del mundo, a fin de adaptar criterios y crear nuevas normativas valuadoras para estos escenarios complejos.
El/la tasador(a), antes de realizar cualquier actividad, debe sentarse frente al mercado inmobiliario, como lo haría frente a una pecera, a observar detenidamente cómo se comporta todo el ecosistema.
Cualquier intento de sincretizar en un individuo o un sector de esa pecera, y pretender sacar conclusiones aisladas aplicables al todo, tendrá implícito un alto grado de distorsión.
El/La investigador(a) no debe centrarse, solo en generar informes de tasación sobre la base de procesos mecánicos de análisis estadísticos de datos; está obligado a ir más allá.
Con el objeto de compartir experiencias y aportar propuestas adecuadas para aclarar escenarios, se editó el libro:
“Tasación de inmuebles urbanos en escenarios complejos”.
Criterio ciclo-condición-escenario.
Manual de enfoques para la toma de decisiones.
ISBN: 978-956-398-193-3
“Tasación de inmuebles urbanos en escenarios complejos”.
Criterio ciclo-condición-escenario.
Manual de enfoques para la toma de decisiones.
ISBN: 978-956-398-193-3
Más que un libro[2]académico de tasación de inmuebles con ejemplos teóricos, pretendo ofrecer un manual práctico que contribuya a conocer el mercado inmobiliario.
Propone una metodología expedita para la fijación de valores y precios inmobiliarios en escenarios complejos a través de tres enfoques, y la aplicación de una herramienta de diagnóstico denominada criterio ciclo-condición-escenario (CCCE).
He aquí una propuesta para generar más información valiosa que ayude en la toma de decisiones de los involucrados.
Para los tasadores de inmuebles, en la oportuna opinión sobre valores y precios.
Para los propietarios y clientes, en su decisión de qué hacer con sus activos en cualquier escenario.
[1] Velo negro de mercado. Período de gran incertidumbre caracterizado por la escasa, opaca y confusa información, acompañada de anormalidades en el mercado de inmuebles en cuanto a su comportamiento, desempeño y estructura. Junto con fenómeno de cizallamiento, son términos introducidos y usados por el autor desde el año 2013.
[2]El texto presentado en este artículo es una adaptación del prefacio del libro
[2]El texto presentado en este artículo es una adaptación del prefacio del libro
2 comentarios en “Tasación en tiempos nublados y escasa visibilidad”
Hola Arturo que bueno saber de ti..tus post son de gran utilidad en momentos oscuros. Hace poco escribí en mi blogs que la luz Aló final del túnel vislumbraba por el efecto Guaido no medía la distancia que faltaba para alcanzarla, por lo que me parecía prematuro pensar en una recuperación de los precios.lo opaco de la información no te permite establecer criterios creíbles todo lo que se diga del mercado inmobiliario es muy subjetivo y la realidad de l país. Desgastado por la corrupción y la ineptitud hacen que nuestra labor sea muy cautelosa y no despertar falsas expectativas. Un gran abrazo
Gracias estimado Aníbal por tu reflexión. Tal como lo mencionas, debemos ser muy prudentes y no anticiparnos en predecir escenarios poco probables (aunque deseables) de recuperación rápida.Todo este proceso de extrema y prolongada contracción del mercado inmobiliario venezolano, será superado oportunamente. No será de manera instantánea, porque los inmuebles no son marca "ACME" (agregue solo agua) recordando la tira cómica del correcaminos y el coyote. Todo no depende solo de precios sino de la producción de inmuebles (metros cuadrados). Ciertamente el mercado secundario responderá primero (ajustando precios y disminuyendo la oferta). Pero el rezago en el mercado primario (sobre todo de viviendas) es muy importante e incidirá sobre la recuperación y estabilización de los precios inmobiliarios. Llevará su tiempo y dependerá de las políticas de crecimiento y producción que se dicten en el nuevo proceso. Un abrazo.